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80后求生隊長 的文章

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隊長一直認為,投資要有回報,最重要係睇到長期的一個價值。短期的投資,好大機會只係一個投機,唯獨你認為有某一因素,令到供求有一定的失衡甚至嚴重失衡,但價錢又未完全反映,這样的低水機會就會係一個好好的長期投資機會。香港的樓市就係一個長期失衡的好例子,對比起商廈同工廈,住宅就算係疫情下都一样要住,所以需求一直有支持,亦因此係係長期的情況下,抗跌力強,升值潛力亦較高。而另一個長期失衡的市場,就係車位市場,特別係大圍的車位市場。 前幾晚同幾個老友傾開,話說隊長比人同一日抄左兩張牌,盛惠640,然後就扯到其中一位住日出康城的朋友,佢話一位難求,之前有車位業主串過碼頭JJ,叫價6500月租,仲要比500訂金先比半日時間佢考慮係唔係租,如果唔係就租比人。老友條氣唔鋸,又唔係平,就話唔租啦,點之真係一閃即逝。老友9UP話該區車位比例1:20,搵位難過登天,最後就短租住一個疫情外國業主的位盛惠4900咁頂住先,而隊長再回來睇一睇,目前康城一個車位大約200-220萬左右,車位同住宅比例,其實係1:5同1:7之間,但如果租到成4900-6500係一個咩概念呢? 簡單黎講,你係九龍租一間十九劏房,都係呢個水位,一個係住人,一個係放車,而家即係話架車開始貴過住人的感覺,呢個價值觀係咪好過癮? 香港泊車的需求,對於渣車的人黎講應該相當明白向來都係一個難題,係好多區都已經出現難搵車位到痴左線的地步,所以車位向來都有價值,然而係過去呢段時間因為住宅樓按揭於400-600萬九成按的階級提升到400-800萬,有部份資金當然走左去買番細價樓,特別係市相對弱之時車位就受壓左接近一年。然而,政府放寬左非住宅的印花稅的時候,神奇地為200萬樓下的非住宅物業打開左一條新的炒門渠道,200萬樓下的100元印花稅重現江湖,頓時其實有好多車位都即刻現左一個極短暫的買風,尤其以80-150萬左近的車位相對顯著,突然之間隊長手上的車位都比人問價,不過個勢頭雖有呢,價位只係回升小小已經無乜追逐浪,估計疫情下個買盤雖有但還需時間去觀察。 因此如果想在車位市場尋寶的話,當然可以考慮下繼續搵80-150萬的盤源,呢一類盤源的好處係買完之后下一手都仲係100蚊印花,有小小似以前細價樓升穿200萬前的策略。而如果上下網搵盤的話,應該唔難發現呢個價位的車位好大機會只係在新界先會搵到,但就新界黎講,個人當然又認為大圍的車位前景相當秀麗。 利申一下,本人持有大圍車位但唔多,亦唔相信出文可以因為隊長影響力而炒起個市,亦唔建議因為隊長講兩講就叫你去入市,買唔買請自己再行研究。 然而,睇番大圍發生咩事呢? 當然最最最熱門的話題就又離唔開柏傲莊,但講柏傲莊之前,就當然又要講下同為大圍站上蓋的名城發生乜野事。名城就有約4264戶,車位只有808個,比例為5:1左右,車位索價約200萬左右一個,月租大約4500-5000左右。事車上名城的車位一定係供不應求,呢幾年名城業主的車,都會有部份改泊去對面的雲叠花園或海福花園甚至富嘉花園咁,因此呢幾個屋苑一方面幫手承接左名城的車位需求所以名城先無升得咁急,而同样車位如雲叠花園最高峰都做到約170萬,對比起名城最高的250萬左右的水平,居屋車位都差太遠,即唔難見到名城的入伙以及洩出黎的需求係會帶動附近屋苑車位價格。 咁又講番名城個結構,對於區外人甚至區內人都可能未必知,但名城可以話係一個中港城,即極多國內剛黎的港漂住,亦估計所以4264個單位當中,有一大塊的人係剛來或唔打算長住而未必會買車,亦即係話雖然帳面比例係5:1,但實際也許已經因為唔係太多人會買車而緩和左,但都帶動到成個大圍站附近的車位需求,咁接落黎個問題就係,假如柏傲莊入伙了又會係咩一回事呢? 柏傲莊單位總數3090伙,車位總數約800個,看以比例上好過名城少少,但別忘記上文所指出其實名城有好多港漂,所以可能呢個比例同名城差唔多。不過仲要指出一點係,柏傲莊係有一個大圍站商場係名城無的,所以唔知發展商預留幾多車位比商場用,所以如果當只係比500個業主,個比例就會馬上又再偏向失衡了,而呢個故事我又諗起當日屯門瓏門都差唔多,瓏門有1991伙但只有213個車位,所以當刻瓏門車位非當吃香,可追到的數據係由135萬左右升到而家約250萬,誇張程度係你攞住呢個車位行過對面可以買到一間舊唐樓咁濟,非常痴線。所以講番柏傲莊黎講,由於名城的需求已經消化左部份週邊的供應,如果一入伙之時會唔會好易就搞到成個大圍的車位癲晒呢,咁就自己諗下,然而呢家大圍好多二線屋苑車位都仲係80-150萬的range內,就算本身無柏傲莊當跟炒大市炒200萬樓下的gimmick都叫有個主題,但呢家仲加埋柏傲莊的因素,呢個諗法隊長認為都可以看高兩線。 睇番附近屋苑一站之隔的溱岸八號,而加索價3.2M左右,大圍站附近仲有百零萬車位比你入,有成個主題比你去炒,有晒水位,老實講,幾時升唔知,但升就係遲早的事,不過都係果句,買唔買唔好因為我講就去買,我亦唔係邀請你去買,因為隊長我深信個柏傲莊剛性需求遲早會黎,要升要跌唔會因為你入唔入而影響,所以睇完可以當食花生,投資就算已承擔風險,我唔會負責任,亦唔係邀請你買,呢篇文只分享個人的睇法。
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剛看到新聞話已經有接近2100人申請左LOTR咁去英國居住,以5+1就可以落戶英國,當中不少人要賣樓應付在英國的生活開支,以及以防在英國搵唔到工作的生活成本,當中主角就係有層約1千萬的樓,留200萬現金準備係英國展開新生活咁样。類似的故事無論在新聞以或朋友間流傳的都略有所聞,當然每個人的諗法同價值觀都唔一样,所以走或唔走以及走去邊都會係非常個人同埋主觀的決定。 英國黎講,隊長唔敢話係專家,可能如果要了解更多,去睇下Ricky的Blog或者會更加幫到你,之不過略略咁講呢,如果從揀樓黎講或者隊長都可以比小小意見。 作為一個香港人,去得英國或外國,多多少少一定會有D情意結係想住下House,最好有成千呎咁仲要兩三層樓高,前後仲要有個花園,咁先似係心中理想的生活对吧。如果你想買類似咁样的屋,係London黎講,Zone 1-3可能未必有,有都可能貴到仆街,即係你係中環點會買到屋仔,最多的豪宅多數都係Apartment,而如果買Apartment黎講就要留意下個lease係幾長。英國樓個業權就有分free hold同leasehold,簡單講個freehold就係個地住,而leasehold就係個租地的租客,咁每年租地的租客就要比番rent比個freehold,差不多同我地香港的地租係同一概念。Leasehold黎講好多新樓都會係租125或250年,但要留意當個lease越接近80年就會開始唔值錢,當然你可能話喂80年之後我都係得番一堆骨啦? 係的,不過一般佢地有條formula去計晒個開新約的成本,80年左右就係一個marginal point,過左之後開新約的成本會大幅上升,因為有機會個freehold可以開大口食你,所以好多時見到個lease太短就無謂。 住得Apartment就走唔甩有管理費Service charge,呢個係好多agent係香港sell你買新樓時唔會講,但其實係會蠶食你個回報(或生活成本)的其中一環。等同於香港的新樓,英國的人工同各方面的成本都好高,而且要留意英國好少好似香港成個太古城咁幾百幾千個單位一個屋苑,甚至係多似單幢式同埋大單位為主,所以再講的就係個Service charge好多時新樓都好很貴好很貴,呢個基本上係有機會令你變負回報的最大盲點,尤其是當倫敦樓回報可能得3-4%的情況下,你如果又要mortgage再比Service charge,隊長發現好多時根本條數唔岩,你係要輸住去供樓,所以如果香港一样,英國新樓唔岩我。再者,其實近呢十年英國有好多新樓都爛尾,亦係當地的一大問題,因此點解成日有英國展銷會呢,自己諗。 英國樓市要好深入去講可以講好多,但要移民的話我覺得仲有D野要諗的就係你本身係咪一個識做粗工的人仕。即係咁,係香港你可以乜都唔識但只要識搵人通渠啊鑽孔啊,乜都有錢搞得掂而且仲好快,但係係英國呢,其實佢地好多人係由細到大都自己學好多家居野,基本生活就好多時自己搞掂,如果搞唔掂的都唔係話無人幫到手,但英國的Builder (所有師傅都叫Builder)係都幾撚貴又幾撚串,價錢可能搞一搞就收你100-200 quid咁,再者仲未必咁快手黎到,而且亦未必好好態度,多多少少係你求佢多過佢求你,始終粗工黎講自己做完自己就算,去幫人手作為職業的人,唔係好多。不過當然如果你係華人社區,一定搵到華人去做,不過都建議你最好操流利普通話,因為呢十年都好多中國人去左生活,或者有部份根本係黑工,無野做先會做”裝修”,咁你估有幾多香港移民會落手落腳做裝修呢,定係由大陸來的人做呢,可以自行估計。 在英國生活,節奏真係會變得好慢,但係古色古鄉的氣味充斥住城市好多角落,感覺個人都係多左份書卷味,而且英超的足球狂熱可以變得更近,呢個係更加加分的地方。然而,有幾样野隊長唔係咁中意的,就係成個英國好多街道都好撚窄,可能好多人話香港D路已經窄,但係係英國你會發現好多城市的路都好窄,無他的,人地一百幾十年前已經起好D路比馬車行,馬車邊有而家的私家車咁大架,所以楂車有時都覺得好密密麻麻咁。而另一方面,天氣就總係一大問題,當你幻想睇荷李活片時可能咩Miami啊LA都係好鬼陽光普照時,係英國就成日都好似陰雲密布咁,突然又落雨然後突然出太陽,真係好估你唔到。 英國人黎講呢,其實都係一個同日本有小小似的民族,就係表面上都係一個有禮貌的國家,所以你在正常情況下,在第一下都會有正常的尊重。之但係英國亦有好多無接受太多教育的黑人,以及有好多印度人同埋東歐佬(波蘭人好流行),所以其實多多少少住耐左熟左多左,其實都會同其他外國國家一样,聞到小小種族歧視的感覺,無的話就係呃你,但英國人比較有禮貌去收藏呢一份感覺,所以就咁接觸下你唔會覺得有咩大問題,但實際呢,你睇下有幾多亞洲男人可以溝到個白色鬼妹就知(唔好又同我講你識一Pair係有,而忽視可能9成以上的白人女仕都係搵番非亞洲人,唔知點解好多人都中意搵一兩個例子去大反擊,好無意思)。不過,如果你係黑人都可能會溝到下白鬼妹,因為正所謂Once you go black, you can never go back…….。 點都好,移唔移民同移去邊,好主觀,呢篇文唔係叫你去唔去移民,只係講下每個地方的生活,然後也許你可以再諗下,你而家的生活,同埋你幻想的生活,以及實際可能的生活,是吻合,還是原來有落差呢?
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相信今日生活在香港的你,對於移民呢兩個字一點都唔會陌生,在你身邊總會有人提及會移民,甚至問你會唔會移民。的確,香港這兩年經歷太多,亦相信有好多人心灰意冷,要離開香港找尋新的出路變成左繼1997年之後的新熱潮,而對於呢個熱潮,隊長當然都有自己的看法。 重申一點,莫論顏色之下,身在香港的人一定感受到果一份籠罩香港每一角路的氛圍,所以走唔走好睇每一個人自己的諗法。然而,當大家話要走的時候,熱門地方當然少不免會係英國,然后聽得第二多的可能係台灣,之後就會係美國加拿大澳洲之類,冷門一D的有移民公司推介的葡萄牙啊愛爾蘭啊賽浦路斯等等。隊長無去過每一個地方或唔係有極深的認識,不過多多少少分享一下遇到睇到的見聞,先再論述一下關於移民的睇法。 英美兩個算係隊長比較認識的國家,先講英國,好多人當然一定會係先諗倫敦。倫敦的確係歐洲的一個大城市,金融中心,文化交通,好多留學生都會去倫敦,而如果生活黎講呢香港人多數都一定會係zone 1-3內生活,呢度就比較似香港的城市,夠繁華同埋安全,樓價基本可以話同香港差唔多。行遠D最多去到zone 5,樓價就會平少少,但係就開始無咁繁華同方便。所以如果你有足夠的錢去住呢一堆,當然都唔會太差,但如果要住大少少,就可能要遠少少,甚至係住House,咁就要越住越出,而倫敦就有小小蝦人去揀了,因為Zone 3之外就有部份地區的安全度會下降,呢個係倫敦一個好大的問題,童黨同埋地區黑社會係某D地區就開始變得蝦人,再加上你係一個亞洲人样呢,見到你以及見唔到你但知你住係某一個屋,都可能會更容易成為目標,比如你夠勁住West Ham (係啊,韋斯咸),或者East Ham,又或者係泰吾是河的南邊,樓價會平左,但係你唔小心買錯區就真係祝君好運。 好多身邊的朋友話移民的,唔知點解咁岩都唔係話最有家底果一批,有時可能係話賣左層樓有三五七百萬就諗話移民,但就算倫敦再慳,係倫敦其實真係買左層樓就無乜幾錢剩,所以就如上面所講,你好有錢呢就無所謂,生活無問題咁住到最正最靚的Zone 1-2豪宅當然好,但如果可能筆值所限買層樓之後又要應付日常開支,咁就真係會兩頭唔到岸,不過如果係英國就當然唔同香港啦,地方夠大你仲有好多選擇,而一就係你可以揀近倫敦的小城市,例如呢家興起的Reading (係啊,雷丁啊,睇波的朋友),Milton Keynes (米爾頓凱恩斯) ,以上兩個係近年興起的IT小城,樓價次於倫敦但又叫左近番倫敦咁,可以兼顧到倫敦的繁華但又平番小小,工作機會都可能會多點。 另一個選擇就係一於放棄住倫敦,咁就可以有其他較大的城市,為人熟悉的當然係north powerhouse的Manchester啦,又或者Liverpool啊,Leicester啊,Birmingham都係熱門的城市,以上呢幾個都叫做係英國的第二三四五左右的大城,如果再揀落去就可以揀下Bristol或Newcastle,等等。不過講到呢度就唔想再好深入咁講英國城市了,因為雖然可能你仲會講到好多城市的名出黎,但就比如你講到近年稱霸球壇的利物浦之外,咁仲有咩你會知道關於利物蒲咁呢? 如果你無深入去過以上呢堆城市,可能關於身處香港的你,去慣大都市,比如上海北京東京星加坡,你可能會用呢D城市去諗以上的Cities,但很抱歉,隊長想強調,以上呢堆城市的規模可以話同倫敦差一大段。比個concept你,可能利物浦的中心區,就同元朗差唔多大左右(無興趣去實際比較大細,只係一個概括性的論述),亦即係想講英國的二三四五cities的規模,其實可能真係等於旺角尖沙咀銅鑼灣咁样,全國最大果度就係倫敦,之後的城市都會好失望下,所以亦可以話你知,真係一個深圳的城市size,英國除左倫敦之外就再沒有了。 城市的大細亦反映左某一些生活的條件,首先工作機會黎講,英國本土人的人工,並非如你係香港見到個鬼佬一样的概念。係香港你見到個鬼佬,係咁噫都當佢搵十萬八萬甚至更高,住中半山淺水灣咁,年薪三幾百萬可能都等閒事,Well,你見到果D都係精英嘛。但你去到英國,請你代入番係香港見到的人的面孔,你係7-11見到賣野的阿姐,呢家係英國換上一個鬼婆。你係巴士見到個阿叔司機,呢家換上一個鬼佬,唔好意為鬼佬鬼婆就有錢,唔好比英超果D幾十萬週薪的天文數字誤導,從樓價同埋生活成本黎講,隊長認為英國人普遍係「窮」黎形容。 離開左倫敦中心圈,一層樓三幾百萬都有得你買,再遠小小二百零萬都會有,當然要睇大細,亦要睇番你買乜(House / detached / semi-detached / flat…..),但總之作為一世以樓為夢想的香港人黎講,只要你只係諗住買一層樓,唔介意遠,你會發現英國的樓真係可以好平,平到你幻想下比如你肯住到洪水橋的小城市裡面,幾十萬港幣一間都會有,真係可以話平過碧桂園,但問題就出黎啦,點解有咁平的樓,都無人買呢?  英國的稅制,畢業生的收工,工作的機會,人工的加幅,係一套完全同香港唔同的套路,所以你如果用香港人的心態去睇係會有好大的落差,但有一點係仍然吻合的,就係英國的畢業生的收入同香港都係一样,長期偏低,加幅亦低,所以唔好講話樓,你係英國以為外國人有架車代步好基本咩?英國的後生仔真係唔係人人有車的,而且你係街,你係唔會好似係香港咁見到通街都係Benz。唔係話英國無有錢人,有,一定有,但係生活係香港的人,見慣通街靚車,再每年有一大堆內地黎的自遊人,去名店洗錢豪不手軟的有錢豪客,可能會多多少少投射左落去所謂的鬼佬身上,以為鬼佬的生活質素比我們好的話,可能都真係要三思。 要考慮的係,如果你大把錢咁就無所謂,但有好多人只係諗住移民就移民,但以上的經濟條件連本地的人都活不好,如果你都無足夠的planning就突然衝過去話移民,可能現實係同你當初的理想有好大的出入也說不定。還是那一句,每個人的情況都唔一样,機會成本都唔一样,我有朋友PHD畢業,有大公司高薪請佢去英國,生活都唔錯;但亦有朋友本身係香港打份文職,乜都無諗就衝去英國,佢話佢肯捱肯做又點會怕生活唔到? 的確,如果你肯做D下欄野,例如Chinese Restaurant的waitor或送外賣,可能都可以搵到食,但如果你諗住去同當地人爭飯碗搵份有D前途的工做的話,請考慮清楚你的競爭優勢是否在英國適用呢? 
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自從美國2019年9月推行QE4之後,疫情亦迅速擴散,QE4的無限版在呢一次疫情上充當左一個打底的角色,所以好多一直希望樓市像SARS時期一样瘋狂大跌的情況並沒有出現,就算加上社會運動都一样無辦法推冧樓市,背后的原因相信同QE4係相當有關。 睇番2020年,美國國債由1月份的23Trillion美金推升至最近的27Trillion美金,增幅接近20%,淨增長亦接近4Trillion,估計到年底應該會去到5Trillion左右,而呢一堆數字表示乜野呢? 或者咁講,美國要推4-5Trillion左右的國債,對上一次係由2016年的19T,去到今年2020年初先推到23T,即係講緊2016-2020年呢4年的增幅,今年用10個月就推左出街了。整個推錢出街的力度同速度都相當猛烈,如果你真係掌握到佢推出來的錢的話,你應該好快會明白到錢根不就唔值錢,價值已經係在無底線無責任的情況下繼續狂推,所以利息在水浸下相當之低,實物資產其實真係唔升都係一種貶值。 以上只係講緊一個美國,事實上隊長一直都講全球都係輪住一齊印錢,講真任何政府而家都係得呢條formula,救經濟何必好似上世紀咁佑佢爆破再重整,更好的政治正確的方法,就是用印錢填補黑洞,填唔到就再印,黑洞再大左的話,就再印大舊D去填,總之一直唔比經濟爆破,咁就nobody gets hurt,反正全世界都印,自己拮爆做傻仔做乜?所以,呢個輪迴底下,長遠計資產一定受惠。 投資路上其實有好多人都有小策略,即係何能今日你會諗起買乜股票,聽日你會諗起買乜野債咁,而就算一段時間後賺錢,都可能只係一個成功的小策略,但拉長起上黎一個長時間的投資要又要有正回報的話,好可能好多人的股票倉都唔會累積到乜野財富,更加有唔少的人可能經歷如過去一年的中型股災中型債災,都損手爛腳,所以一個長期的投資方向下,認清呢一個全球QE的政策,其實可能已經夠我地呢一代人去成功達陣,因為相信在未來無乜大的政權洗牌的情況下,QE的方向同埋力度都相信只會與日加增。 假設這個方向的對的話,其實隊長一直認為資產有一下大爆升的時間係仲未出現。事實上樓市在2015年開始已經被政府政策勒緊,在最近兩年加上社會運動同疫情,樓市都係一直捱打,但係如隊長一直所講,樓市個底硬到痴線,壓力測試同埋按揭成數都令樓市沒有足夠的加速動力,不過假使間當一切都回到正常後,隊長認為應該會有一次反映全球QE所貶值的大升市,可能在一年間會升20-30%左右的大升,而呢個升市並非你我有錢左,純粹係講緊呢幾年QE令我地手上的錢大貶值,price adjustment而已。
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香港過去兩年所經歷的,應該都會係大家非常意料之外,而對於呢個意料之外,在相對局勢已經回復平靜後,大家心裡面都明白香港在發展的事情,而呢家發展其實亦同香港年青一代的人息息相關。故此,在探討年輕人的方向時,如果我們只問一句香港年青人還有財務自由好好咁生活的機會嗎,相信大家都會好明白,答案是悲觀的,所以隊長亦無法編造一個美麗的謊言去美化呢件事。 在社會事件之前,隊長已經講香港年輕人的路相當之難行,也許你曾經會諗話唔係喎,邊個邊個可以點點點喎!也許仲會有人可以突圍,統計學上總會有outliner,不過如果想量化隊長的睇法的話,可以以下面的情況法理解: 90年代,100個後生仔只要肯努力,可能有50個都會財務自由或相對成功。 2000年代,100個後生仔只要肯努力,可能有30個都會財務自由或相對成功。 2015年之後,100個後生仔只要肯努力,可能有10個都會財務自由或相對成功。 2020年之後,100個後生仔只要肯努力,可能有2-3個都會財務自由或相對成功。 以上的後生仔,大約講緊係當年畢業的+-3年左右的後生仔吧。本來其實走到資產年代,個社會都已經係偏向資產為主,要有無產變有資產都相當之困難,而又有1個資產變多個資產就更加困難。然而,如果你話我行事業路線,唔靠資產試途向上流,本來係2015年後都還可能有小小機會可以突下圍,之不過經歷埋呢兩年,香港的年青人就無奈地會被標籤化了。唔好講呢家話咩升職加人工,更加唔好講番大灣區工作又或者係香港如何同國內的港漂競爭了,在最近呢半年一年,好多人有份工已經好開心,survival睇黎已經成為左眼前最大的目標,咩遠景就唔好提了,能夠捱得過未來呢段時間已經相當幸運。 一個艦長能夠去到幾遠,先決條件係你目光能夠睇到幾遠,如果你只係睇到今日,咁你能夠行的目標範圍也只會是今日,而大家都明白今天的後生仔,如果你能夠設身處地代入的話,讓你今天畢業,你能夠看得多遠呢? 搵到一份穏定工作已經好好,基本上同十幾二十年前已經好唔同,就算內心幾咁鴻圖大志,但係呢一刻大家都明白個期望唔能夠放到太高,因為無論天時地利人和,都似乎係好不利,特別係今天的政治氛圍底下,一個不浮面的情況大家都知道的就係好多大公司都可能寧願偏向國內的同胞,而公道D講,本身好多國內精英的能力都好有睇頭,而在利字當頭底下,當然有國內背景無論在各方面底下,一個企業都可以減少政治風險同埋增加同國內接軌的優勢,特別係全球經濟增長動力仍然係只有國內係相對穏定同強勁,所以時間一長,受惠的一定係國內背景的人仕,而香港青年係呢個大環境下,更加顯得寸步難行。 在未來好一段時間,香港年青人條路都會好難行,大型企業更加可能會偏向扶植內地背景人仕,機會都少了給香港年青人的情況下,無論在實際加薪以致對前景的期望,香港年青人都會弱勢,而在弱勢下,你叫佢去勇敢投資又或者承諾一個30年的按揭去買一層一千幾百萬的樓,無論在經濟條件,以及對前景的考慮都會仍然相當吃力。拉回這個已經是父幹的社會條件下,以及國內資金雄厚,香港青年如果想買一層樓,甚至兩層三層,真係難以想像。而如果唔係行買樓,可能係買股票又或創業的情況下,失敗的機會更加令香港年青人行一步退兩步。也許你仍然會搵到一兩個例子反證隊長,我亦無意爭論是否有個別突圍者,但從大方向來說,大比例的香港年青人,無父幹無奇遇的情況下,未來要財務自由,基本上已經不可能。 所以在目前的前景下,每位年青人都應該諗清楚自己的發展方向同計劃。並不是每個人都有機會可以財務自由,亦更加不是每個人都可以相對好點的財務自由,但能夠認清自己的優勢是關鍵的第一步,如果你有父幹有母幹,請不要覺得Shy,在人生道路上並沒有什麼公平不公平,以前也許會覺得自力更生才叻仔,但今時今日可以話勝者為王,笑貧不笑娼,如果你屋企有條件幫到你起跑快一些遠一些,真係唔好浪費。而沒有屋企條件的年青人,或許可以先更加吸收更多財務自由的知識,磨利自己的刀,等待最有機會的一刻才實踐。今時年日的年青人,也許需要更強的把握力先可以向上流,在統計學上總有人會跑出,又或者叫做跑得好D。 個人觀察,好多而家睇樓的年輕人,兩口子的都係睇租,帶埋老豆老母的,就會係睇買。呢個或者係一個主觀的觀察,但就算不夠科學,也許這種觀察,都可以反映出社會的一些現象,而呢個現象的思考係,如果只有這兩類人,又或者加多類年青人係完全同樓都係一點關係都無因為完全無能力加入樓市租樓買樓,咁你會選擇做邊一類人呢?
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大家好,又懶左好耐好耐,呢段時間實在太多太多野忙,而且老實講疫市下都一直煩緊好多野,所以一抖就抖左接近半年,真係抱歉。然而,疫市下個樓市,雖然經歷左咁耐的弱勢,無論政治事件,失業上升,定係全球的疫情如沙屎時代的大流行,樓市都仲係好似啪左威哥一樣唔識跌,可想而知樓市個底真係有幾勁。 而要反映樓市強勁,除左中原指數外,整体如果有樓的你對於你的樓的估價,又或者無樓而去搵樓的你,都應該好明白價錢係企得好硬好硬。響年中的時間,都好似有小小弱仲有少量的議價空間,直到最近一個新盤就好似令成個樓市,特別係沙田大圍區的氣份拉升都好高峰,相信大家都知道呢個新盤就係新世界的柏傲莊。 柏傲莊的熱烈相信係市場始料不及,第一張價售日賣181伙,竟然有27000張票,相當Crazy,而直到今日黎講已經賣左1440個單位,呢個星期日都仲有得賣,基本上係好似唔休賣咁,個個爭住搶,好似唔駛錢咁。了解下戶型,最細單位260呎左右,最平就叫570萬(折實後),而最貴就係670呎的單位折實後1409萬,呎價係17250 – 26737之間,極度誇張。當然柏傲莊樓層都好高,極高層真係望到好遠好遠,成個沙田城門河馬鞍山都盡入眼簾,而且係作為沙中線最最最最最中心的大圍站上蓋,交通就超級一流,再加埋個商場,相信將會係成個新界東的未來中長線的最中心點,咁買呢個盤的確係有無限想像,所以受歡迎都好正常,都係受歡迎到破晒入票紀錄,仲要係咁的市況下大爆發,真係令人意外。 大圍係隊長認為未來十年最有潛力的一個地區係一個不嬲都公開的秘密,就係近呢兩三個星期,其實成個新界東的市都旺左好多,成交數字可能仲未反映太多,但有幾個指標隊長已經觀察到,第一就係睇樓量相當旺盛,基本上大圍沙田睇樓的人多左好多好多係我親身見的;第二,估價方面,隊長自已跟蹤的物業,基本上都已經回升甚至超過番上一個高位;第三,成交價同叫價有跳價情況,能夠睇到的成交,有部份個價仲係落後,但係亦有個別成交突然跳左上去,以及放盤中的叫價都好積極,可能反映跳價有業主跟唔切以為仲係弱市,但有柏傲莊的買家已經可能睇準周邊的投資機會。 係大旺市的幢景下,目前有兩個環節可惜仍然係擔憂的,第一就係車位方面,好明顯呢個疫情下車位回吐的波幅係好大,直到最近有所反彈,但係幅度仍然係比起住宅落後的,不過至少係向上穏步回穏中。但係,要成就下一個大升市,租務市場就真係要加把勁。呢個亦解釋番一個現實的迷思,就係點解新樓千萬都可以大賣的情況下,租務市場仲係咁弱,個考慮點係,點解個市好似咁差都仲有咁多人買成千幾二千萬的樓呢?呢個問題相信好多人,尤其是如果你都唔係買家行列的一人,更加百思不得其解。 是的,作為小型投資者的我,局限於有限資金,受限制的按揭,以及缺乏人頭的情況下,其實守住個盤捱過呢個市已經好好。莫講話買千萬的樓,就算買層5球的小型單位,係呢一刻都相當頭痕,但係眼見樓市仲係有咁多buyers的情況下,呢個情況作為大好友都真係好amazing,所以相信其中一個原因係響政府最新公佈的收入統計數字可能可以解釋到部份原因: 由2014-2019年間,可以睇到相對高薪的百萬打工仔係持續增加,月入80000樓上的增幅亦相當顯著,而且講緊的係月入80000以上的人,再高薪者以及做生意賺錢的人都仲未計及,所以呢個數字應該多多少少可以解釋到購買力的增長。不過當然隊長都仲係唔係好諗得通,因為月入80000的人而又係初次上車的人有幾多,而月入80000其實對於一層千萬樓黎講我認為都唔係一個好好的比例,呢個迷思都仲係唔完全說服到我,即係話隊長我認為月入80000-100000左右的人可能都係應該買800萬左右的樓先至會係其實力所在,因為要累積800萬額外的首期都唔係一件容易的事。但係事實又擺在眼前,而家買層千萬樓的柏傲莊的人係極多,所以唔理解亦只能享受呢個熱浪。 香港經歷左呢段時間的樓市都好似唔識跌,而且局勢稍一緩和都即刻黎料,相信後市仍然可看高一線。隊長認為,最好的買樓時間可能剛剛過左,不過就算今月今日要買樓,可能都唔係太遲,因為未來兩三年只要谷底反彈,香港樓市都似乎係相當正面的。
  1. 經濟
過去一年香港經歷的劫難真係可以話穫穫新鮮穫穫金,由社會運到到疫情肆虐,以致最新的國安法,然後美國又話取消香港特別優待黎講,好多人就不停講話走資啊移民啊又話聯繫匯率會冧啊等等,總之每一日都好似有新野爆出黎,隊長收到好多PM,好多人睇到好淡好淡問點睇點算好,因此可能隊長又講下最近的各样睇法。 首先先講聯繫匯率,實際上我諗PM我的人可能都應該無讀過經濟更加應該懶得去Google下咩叫聯繫匯率,簡單講呢,聯匯係講緊只要入一蚊美元黎香港,咁就會有7.8元港元出番銀行体系,呢個匯率係一路行左好多好多年,亦都係100% backup的。所以如果諗得番細D的話,要隊冧呢個匯率,就要不停沽港元買美元,而一個咁深的聯匯的話,基本上你要係同一時間有大量的港元係香港走人先會冧,咁我地諗下呢D港元本身係香港的做緊乜呢? 有好多人話,喂我D朋友都話換定外幣走人啦,咁我唔知你個朋友係咪李嘉誠啦,而就算李生本人一個人都係唔足以隊冧聯匯,因為睇番其實港元的「個人儲蓄」方面應該只係好少數,再者我地講緊個人黎講可能係700萬香港人入面的650萬人的儲蓄,都其實係好少數,只要有一大部份有錢佬唔郁,根本無影響大局。 咁你可能話,喂咁有錢佬都會走架?有錢佬放得度的港幣呢,我深信都係一部份錢,但唔好忘記呢家係一個政策市,而係現今中國國策下,香港大部份有權有勢的大孖沙,全部都賣緊帳比阿爺。上面班官走就肯定想走,不過走唔走到就再講,但香港D大孖沙,我可以好肯定講無人夠膽做任何野走人,有乜風吹草動隨時比人話你唔愛國,咁就得不償失,所以隊長好肯定大孖沙係唔會走人,亦即係你果所謂650萬的大部人加埋一齊走都可能動搖唔到D乜,更何況唔會每個人都會全力去換啦。 再者,其實講緊成個經濟,儲蓄真係一小塊。香港儲左最多錢的地方,仲有成個地產業,以及股市。你要拉冧成個聯匯,係要有好多人賣樓賣股票抽晒D錢出黎先得,呢個又係一件好難同一時間做的事。仲未計本身無數咁多企業,保險單,資產管理好多好多的野,全部D人唔要之後賣錢再抽走做美金先可能郁到下,呢個本身已經係一件好難的事,更何況我地仲未計有人托市呢? 托市呢件事就其實係呢篇文章的主菜啦。係中美呢家所謂的新冷戰下,其實已經睇到一個好明顯的現象係,只要美國佬話冧的野,阿爺就一定要唱反調。唔難睇到,當果日D人吹話聯匯冧呢,第二日財爺就出黎講話同阿爺有外匯互換恊議,阿爺有幾萬億美元打底去捍衛聯匯,所以基本上呢個炸彈一方面即刻拆左,另一方面係睇到個訊息好明顯,你美國佬想我死的野,我就一定唔會比佢死。另一個活生生的例子就是,股市,股市除左第一日硬推國安法之後,美國勁出連環拳又取消香港關係法的時間,全世界都以為香港個市會毀滅性咁跌啦,始終講到勁多美國企業會撤資嘛,但耐何你又吹得它漲嗎?香港股市除左第一日之後,竟然日日都升喎,你話係呢D政治話題的尖刀上,呢個上升係一個偶然嗎?我深信唔會的,肯定有人托市,咁又邊個有能力托呢?你懂的啦。 所以如果你明白呢個諗法時,你就知道香港未來的境況係點。可以幻想,外資成日話撤話撤,以為可以隊死香港的話,咁阿爺就會反其道而行。實際上,從國策黎講阿爺都樂於見到外資同外國企業係香港減少影響力,然后就會用國企去替補空間。或者你可能未必感受到呢個進程,但係就隊長所見所聞,香港的確就算咁样,但仍然係黎左唔少內地人同內地企業,因此從香港的經濟大數上,隊長認為其實都會係兩個勢力對沖左,香港整体係唔會死,甚至可能仲係經濟上會慢慢越來越好。然而,作為香港人呢,就會有一個比較獨特的情況,就係空間會越來越狹窄。 也許你會諗,喂好多國企黎香港都應該多多少少請下香港人做盲公竹啦,Right? In fact,最近隊長發現本地企業黎講呢,就係請多左內地人,而內地企業呢,都係傾向請內地人。最誇張的某D企業同大廈,有超過9成的香港分公司都係內地人,咁你可以諗下,就業數據係唔會反映到比你睇,但實際上香港人的生存空間係的確萎縮中的。之但係如果又去番隊長個Blog的主題黎講,其實有人的地方,有經濟活動,就自然對房屋有需求。呢個需求隊長認為短中長線係香港黎講都係增長中,而經濟力係整個香港,都係仍然強勁,所以樓價方面,隊長認為也許因為咁多原因會有波動,不過呢家個香港經歷七七四十九劫之後個樓市都仲係咁堅揪炎,你可以諗下當一切回升之時個樓市會點样。 最近隊長一直認為一样野就係,客觀的講,就算香港只係中國的其中一個城市,未年十年二十年點都仲會係一個一線城市,咁如果北上廣深的樓價都仲係十幾萬一平方米之時(即萬幾蚊一呎),香港樓市有乜野條件要仲平過其他一線城市呢? 唔通真係上海一層1000呎樓要2000萬時,香港一層1000呎樓係值800萬? 減除所有乜乜打擊,隊長認為就以香港的光豬價,都無理由落後於北上廣深,因此樓價要冧的呢個說法,隊長仍然係不敢苟同的,又或者仍然大膽講句,香港樓價仍然係會穏中向上。
  1. 置業
踏入五月,香港的疫情緩和了,股市亦漸已見底回升,市面上大家都出番黎行街了,一切又好似想回復原狀,而呢段時間,如果你有留意樓市,亦不難發現就算一直都話有咩跌價成交,不過如果你有同代理傾開,你會發現最平果堆樓,其實係四月中底已經比人掃清掃光晒,去到5月頭,呢堆樓仲未上填土廳未公佈,但係市場叫價已經又升番10個8個巴仙了,樓市的抵抗力真係好強。 綜觀今次跌市,大家都見到真係一退潮原來又死左一班人,有打工仔比人炒左要開始量地,有人放無薪價,有無數鋪頭公司執笠,有人炒股輸到痴線,更有人炒動物輸到爆廠,更有百年一遇的負期油油災,更有各類所謂的bond的trader輸到飛天,呢幾個月係投資市場上真係淹死左無數投資者,所以不得不承認之前雷電交加的暴風雨下,只要你唔輸都已經可以話贏左。 回想番其實呢個四五月,好多人都會互相問候下個疫情對你有無影響啊咁,還很托賴地,去到目前為止對隊長的影響都比較少,唔係話無,不過係各方面下都唔係話太差。睇番有D朋友有唔同的story,有比人炒左的,有停薪留職的,亦有人D樓退租租唔番咁,真係有時要感恩個timing上都叫救左隊長一下,如果唔係都真係會好影響。 事實上,係樓市方面,政府推出800萬樓下9按之后,加上之前的各類壓測,早已經為今日呢場雨築左底。而呢家睇黎無限QE下,相信係未來一兩年,都會為市場注入資金去填番每個市場參與者的個人損失,預期係QE之下,隊長認為今年應該仲有5-8%的個位數樓價增長,而未來亦取決於經濟的發展,假使間唔太衰的情況下,都應該未來兩三年可以有多5-10%的年回報,但係遊資的威力,也許會係4-5年的中長線下爆發,形成新一輪的資產泡沬潮。 其實係呢段時間,有好多人都會問,喂係咪時候買樓啦,有無其他野買啊,點睇樓市點睇經濟啊,in fact我好似自我輪迴咁不停loop,其實就好似上面咁講,我可以話未來幾年,樓市應該會係慢升,但3-5年后可能就會急升了。然而,股市方面,雖然我唔係專家,而且其實仲神奇地係呢個跌市下隊長我係賺到D錢的,不過短期內,我認為係兩股力量在拉扯,一就係阿爺的中國資金係不停托市,感覺係非常明顯的,因為就以之前跌市黎計,真係大部份國企去到22500之后係硬過碌鉄,而你睇埋隻QQ呢家個價真係會覺得神奇,好似無跌過咁。不過,升到24500的水平,隊長又會覺得,喂出面環球經濟其實都仲係好差架喎,鬼佬係咁cut單,又無晒旅遊同航空,呢D野唔係炒炒下可以救得番,一公佈業績真係兩三四個月係零sales的公司大有人在,所以股市太急真係應該逢高必沽,亦即係相信係好跳脫的股市下,個人認為會橫行於一間波幅入面,見低就買,見高就沽,呢個畫面如果你識運用期權就更加相得益彰,不過呢度就會跳入另一個篇幅。 點都好,走到今日經濟似乎有小小準備雨過天晴的感覺,雖然係政治上仲係未能找到署光,但願之后只能希望明天會更好,人人都能安居樂業就好了。
  1. 經濟
過去兩週,疫情迅速漫延至全球多個地方,歐美更加係重災區,反而祖國就迅速控制下來,當然是否真實就自行判斷,不過有一點肯定的是,全球經歷今次疫情的時間,將無可奈何進入一個全球性的經濟萎縮,甚至是衰退。 這次疫情,隊長認為廣度將會比起97年亞洲金融風暴,2003沙士或2008年的金融海嘯為廣。當年的危機好集中係一個地區,如97同03係以亞洲為中心點,歐美係小小食花生無咁傷的,而2008年歐美就食到應,亞洲就只係輕傷,但今次的話就係全球都唔駛點分邊度打邊度,人人有份,個個國家都有人死,個個國家都要lock down,個個國家都有企業要收檔,所以呢個廣度係好深遠。 聽落就應該好驚,但係不幸中之大幸黎講,個深度就應該無咁深的。首先,係街度你應該都會Feel到,好多鋪頭已經執左變吉鋪,亦有好多企業嗌晒救命,亦已經有人開始失業,之不過回帶一下由舊年開始的社會運動,其實雖然係七傷半自己都傷左,不過又正正係因為咁,其實都減少左好多過份擴充的投資,亦有好多人一早已經勒緊褲帶,本來係為社會運動而潛藏的實力,呢家就係疫情下發揮作用。唔好誤會,唔係講緊無人失業無人破產無人執笠,係有的,但係呢家係軟著陸,好過睇唔到個疫情來臨仲發大黎搞,之后一下撻下來就傷到仲重。係香港黎講,對比番沙士,呢家係差,但真係又唔係話差到極差,只少好多大企業仲係頂得住,就業還是可以,舉番兩個例子就可以又從香港推向世界咁把脈,一就係匯豐雖然停派息,但係個裁員計劃係停左的,而某美資銀行仲可以派8000元特別獎金,呢D都表示,起碼間公司底子係夠深先做到,如果唔係,好似當時雷曼咁,早就一齊排隊上IFC了。 另一個隊長認為減少左傷害的原因,就係金融体系方面都真係香港之前夠晒謹慎,以及全球大家玩QE的情況下,絕對避免左一個金融核彈的爆破。諗番香港的壓測,之前已經提及過,係好多人放好多首期入樓市的情況下,再撳低個供樓比例,實在係完全阻住左負資產的出現,亦即大家睇到點解咁衰的市,都無大量人龍掟貨出黎賣樓的情況。無左房地產的爆破,其實已經係令社會整体少左一個大殺傷力的核爆,亦令楂住按揭的銀行可以避免滅頂之災,特別係一D細的本地銀行,實力唔夠的,如果樓價跌,一下mark to market可能已經令好多mortgage出現問題,到時就大穫JJ,所以係防守上做得好好。而為左守得更耐,美國的無限QE其實都幫到市場提供流動性,當然小企業如酒樓咁講,無人去,借錢比你都係死,呢D就救唔番架啦,但係比如金融同銀行体系,都有番足夠的現金流,只要穏住呢一塊,起碼要死都唔係死得太勁。而且,睇埋歐美,自2008年之後對金融業的去槓桿期望以及銀行的資產要求都比起之前提升左好多,所以今次全球一齊炒,都總叫做唔係三千個核彈一齊爆發咁嚴重。 不過所謂個深度的傷害,是目前疫情下的狀況,而家都仲未係好擔心,股市目前大起大跌但都叫做開始係低位搵到第一個支持位,而樓市都係咁差情況下竟然係輕輕跌,甚至已經有代理話好多人出番黎搵樓執平野咁講。但係都係果句,以上的野都止於今天而已,而如果時間再拖長又係咩情況呢? 首先代入一下隊長所睇到的畫面先,就比如一間XX皇宮酒樓咁,當佢50萬租金,人工又去你50萬一個月,其實一個月下來開銷係咁易都上百萬,而一間酒樓條數我唔太清楚好境時係點,但呢家就肯定一日係食晒屎咁劑,可能大大間酒樓幾千蚊生意都無,月蝕係幾十至百萬咁,呢個,係講緊一間酒樓。但如果你係有幾十間分店的酒樓,金鋪咁點計數呢?真係每月坐係度可能以千萬甚至億元的損失,守一個月,兩個月可能OJ,但係如果比你做掌舵人,你要守到幾時先會斬纜呢?當然有好多野可以做,比如傾減租,Cut人,放無薪假等等,但係都係果句,比你救到一兩個月,你會點諗呢?如果唔係你的錢仲好地地,但如果你自己口袋入面的錢,會唔會想玩到無晒先收手,定係趁早一野大斬纜呢? 答案係點,無人知,隊長我都唔知,因為隊長提出一個重點係,究竟如果選擇等,咁係係度等緊一個乜野的時機呢?含糊的人可能會答你,等疫情完結?但問題係,呢家有無人話到比你聽,點样先會完結呢?是疫苗嗎?還是藥呢?要幾耐呢?無。呢家,係無人有任何的解決方法,而就算有,亦唔知要幾耐。據隊長同某D醫生朋友的理解,全球一齊研發藥物係有可能的,但去到臨床同真係用到之時,半年一年都可能係極快的一件事,亦即係話,係暗黑時間表黎睇,你要守半年一年先可能,係可能走出谷底。所以,如果你的企業係仲好好生意當然就無問題,但如果要拖多半年一年,你公司係已經等死的邊緣的話,咁再玩多半年一年,其實係咪只有更深的傷害呢?而最大的問號係,係唔係呢家話比你聽,疫情過去後,你就一定有番生意呢? 所以係時間拉長的情況下,大家都最好有個心理準備,今日無事,唔代表半年一年甚至更長時間會無事。隊長希望帶出最壞最壞的情況,令大家可以做好準備為自己的抗跌再增加一分力。係無人有解決方案的情況下,呢個軟著陸的情況相信會持續一段時間,而越持續下去,越多的企業就會被上一批被毀滅的企業波及。講到呢度,隊長又跳番去一個推論,就係身為百業之母的銀行業一定會重傷,但係又因為QE關係,大的銀行將會受惠流動性,但係細的銀行就可能未必咁易守,所以隊長認為係呢一浪,又可能會出現銀行業的大執位,也許一D本地銀行將會叫救命而被吞併,又或者一值被盯上的龍頭銀行都可能會出現策略性的主權股東,咁样的推論,唔知你地又會唔會估邊間銀行可能會出事呢?
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近呢一星期環球股市匯市全部都係痴晒線,美股連續三次溶斷,係一星期消化左一年的升幅,而港股就反而跌跌下好似搵到支持,所以想搵食的朋友真係買中就大賺,買錯就隨時輸到仆街。然而股市係超短線的反應有好多時都係情緖主導,因此係全球各國救市救信心期間,一如所料都係離唔開減息同埋QE,而今次就因為疫情下,幾乎你無聽到任何經濟學家同銀行家反對印錢,所以大家好快好快就可以實施呢D措拖,以下係各國的節錄: – 美國聯儲局兩度減息共1.5厘,並推出7,000億美元的新量化寬鬆(QE)措施– 澳洲央行宣布減息0.25厘,指標利率降至0.25厘,首次採取量化寬鬆,融資規模至少900億澳元。– 歐洲中央銀行決定擴大量化寬鬆政策,新設置7500億歐元的額度,將在2020年底之前買入國債和公司債等。– 日本央行擴大量化寬鬆措施,增加每年購入交易所買賣基金(ETF)目標一倍至12萬億日圓,但仍維持利率不變。– 英國央行 (Bank of England) 意外宣布降息,將利率下調 15 個基點至 0.1% 的歷史低點,並擴大量化寬鬆 (QE) 計劃,將政府債券和英鎊非金融投資級公司債持有量提升 2000 億英鎊,至 6450 億英鎊。– 中國人民銀行決實施普惠金融定向降準,定向降準0.5至1個百分點。對符合條件的股份製商業銀行再額外定向降準1個百分點,以上定向降準共釋放長期資金5500億元人民幣。 好啦,睇完上面的論述,你應該會有一個反應就係,其實都睇到全球主要央行都係度印錢減息,盡量救經濟,不過個力度係咪可以對準,以及又係咪真係救到呢,就當然係唔知啦。然而,個規模同用藥力度救唔救,岩唔岩岩好,隊長就唔知,亦無諗住去探究,因為所謂的預測都係9UP之餘仲要一定唔會準。 不過用番普通人的common sense,如果你係做飲食,而家條街都無乜客,日日你做一兩千生意就完,銀行平息你會唔會借?99%幾平你都唔L借啦吓嘩,盤生意日日痾血啊大佬,撐得住以前搵落就話撐多兩野,但而家如果已經係死路,仲做乜走去借多條債去孭啊做善堂出糧啊?實行好多要死的企業,係一定救唔番的,所以基本上中小企好多都唔會受太大惠。 咁中大型企業呢,就唔同講法。好多公司其實睇住盤數個生意,可能係疫情完結時變番正常係可以運轉的,不過最慘係呢家疫情下真係動彈不得,卡住左的話,平息借到下錢,也許係救得番間公司的,呢一類係會可以行遠好多。舉個例,中型地產商可能賣唔到樓,靠收租靠做管理商場咁都其實係蝕蝕地,但可能有project係手要錢bridge到下一個賣到樓的期間,咁平錢係有用的。 然而呢個世界有样野叫做骨牌效應,即係可能只要有一小撮公司倒閉,就可能會影響到更多公司倒閉,一環扣一環咁,亦即係潮文所講的只要你比我一個G點,我就可以隊冧全世界經濟咁。至於呢样野會唔會出現呢,老實講經濟差就避免唔到,但係隊長認為因為QE的安排下,香港經濟點都唔會去番2003/2004年咁差的,因為都係講番果句,當然香港係一個人硬食果下SARS沖擊,果時香港死,美國係無任何量化寬鬆的,國內亦只係放自由行靠消費旅遊救港。但換至今日2020,你睇下全球央行都怕死都癲左,而香港點唔中意港內都好,內地資金早就係香港插晒旗而且實力雄厚,相信再差,香港都一定唔會係最差果個先。 而好多人見到呢家日日話執笠咁,就開始話下一波就係樓市要冧。但係容許係圍爐取暖前問一下自己,你有無見到有大量的劈價盤要錢唔要貨咁掟出黎?亦由2月頭開始股市已經瀉下來時,香港樓市有無崩塔式的反應先?再講番道指成萬點唔見左,但係港樓有無一個好明顯的跌勢?答案係無,點解? 回帶番去2012年出DSD/BSD/SSD,再加埋大量的壓力測試,基本上香港樓市係呢段時間已經盡入強者,你諗下無番咁上下能力的人可以買到又hold到咁多樓咁耐嗎? 隊長的睇法係,本身香港買左樓果班整体底子非常雄厚,7成人供滿樓,剩番果3成人要供樓的,可能仲要係一家人去谷埋買,你過唔到壓測的二打六又買唔到,而且按揭比例又降低左,基本上本身個system的存在就係為左應付呢D咁样咁差的市,而事實證明好有效。 另外,未買到的人,可能有部份人跌出左購買力的族群,然而仲買到的人其實仍然不少,就好似上星期的一新樓盤OCEAN MARINI開售,其實都賣出9成,係咁的西市下都賣到咁的成績,如果你真係要睇淡的話,不如你諗下呢190人係咪傻西到唔知呢家風大雨大可能失業潮來臨呢?定係,人地真係實力異常雄厚呢?所以,需求那怕短線少左,但係有實力的買家,係仍然存在果下來得恐怖。 隊長認為,樓市最大的敵人係失業,而講失業仲要係大規模果隻。也許呢段時間你或你身邊的人都可能有聽到話失業或準備炒人,不過隊長我見都未去到果一點,而QE的出現,係樓市上亦會打番支強心針。QE並非會令失業的人唔失業,不過QE會令有錢果班人更加有錢,或更加低成本去執平貨。是的,QE係未必直接幫到窮人,但肯定會幫到有錢人,所以如果你心水清就應該明白,QE係一個劫貧濟富的行為,佢會令個整体社會氣氛唔太死,因為有錢的大公司更加可以借到大錢去玩,但細公司或打工仔就無人會借比你。 所以,隊長認為新QE的出現,樓價先會慢慢靠穩,然后就會係某一時段起飛,而且更加大機會出現隊長上文所提及的stagflation,即大家都好慘時但通脹會增加。所以問一問你自己,當這一切過去時,你會係升得更快,定跌得更慘呢?
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經靂過社會運動,疫情,以及今次唔知完左未的股災,相信大家都知呢家經濟有幾咁嚴峻。當然,上文已經講過似乎今日的香港比起2003年沙士之時抗跌力同底子都好似好左,之不過如果近日有去下銅鑼灣旺角的話,都見到其實有唔少吉鋪出現左,而係呢個時間,我地都唔可以肯定話上述三個因素都完全散去,因此其實每一日拖拉,其實都會更深咁毒殺經濟,亦會有更多的中小企倒下,而且更加無人知當所有負面因素過去之后,經濟係咪V型大反彈,定係要低谷徘徊先番上上升軌,因此種種因素下其實睇黎今年的香港經濟都應該會好差。 一講到經濟差,好多人就會諗樓市咪跌到仆街?咁我咪有機會上車或入多間?更甚者咪有好多業主同炒家好似2003年咁燒炭? 如果你有睇上一篇文章的話,應該知道隊長認為樓市其實多重打擊下都硬淨就知未必會出現大冧市,但係當時執筆之時股市係未有反應,美股當刻仲痴左線咁創新高,而去到今日,已經閃電無左三四千點,而且無水晶球的情況下唔知仲有幾差,所以要加埋股市大冧的因素去睇,或許有人會話,加埋個股災樓市就實仆晒大街啦,呢個亦未必無可能,但係隊長就認為要諗多步。 係經濟學上黎講,有一個term叫做stagflation滯漲,故名思義,即係話經濟停滯不前但係有通貨彭漲咁。通常係滯漲期間,失業率係會高企,而但係物價又會上升咁。講到呢度,我諗讀者們應該諗到,失業率上升,似乎係有機會發生吧,至於物價上升呢,唔計最近炒貴晒而你又感到肯定係貴左的口罩之外,或者你未係好感覺到有重大變化,亦一般黎講唔係一件好容易就感到發生緊的事,所以會唔會有stagflation同埋會有乜影響,通脹會唔會出現就係一個關鍵的主要原因。 睇番今日環球經濟發生緊咩事呢?首先美國就股市大冧,特朗普就要大選連任,如果經濟突然冧佢就幾乎收硬工唔駛連任架啦。歐洲呢?意大利就已經疫情困擾要封城啦,法國就社運連連,其實整個歐洲本身都底子弱,再玩落去尤其是疫情再搞多三幾個月,引出左一兩個國家出事再火燒連環船又有乜出奇?亞洲方面睇,南韓日本呢家水深火熱,日本仲要搞奧運,又係唔衰得。睇埋阿爺,最開初的肺炎爆發都係中國開始,幾乎中國停左兩個月咁濟去控制疫情,無左兩個月的數字今年個經濟增速肯肯定大受影響,仲未計幾時先恢復,而且好多好多工廠都斷晒資金鏈,以及好多重要產品比如iphone咁都唔知仲出唔出得切附運,咁有幾多工廠同實体經濟的公司受影響而執笠真係無人知,又係果句火燒連環船的情況下,乜都唔做就睇黎得一條路就係仆晒大街。故此,今日特朗普同習大大都分別講左要救市,聯儲局亦配合減息同增大回購,阿爺方面你剩係睇個股市對某D板塊完全係反常態就知有國家隊支持啦,故此,今時今日各國都肯定係會救市。 咁救市黎講,其實有咩招數呢?財政政策咪就係大事起基建囉,而貨幣政策咪就係減息同埋印銀紙囉,基本上都係呢幾條路,而經過2010年開始之後的QE時代,一早已經講明為左復甦就一定會有QE,而如果你期待經濟大仆街而會受惠可上車的話,不妨諗多步就係經濟仆街下,各國政府亦只有一條路可以行就係印錢。咁印幾多先夠啊?其實,多多都唔夠,呢個幾乎無成本的操作下,尤其以中國呢個財政無開放的經濟黎講,印左,你都未必知。而美國,其實不嬲都仲有QE啦只係未講出黎姐,日本,亦係一样。所以,股市大冧黎講,隊長認為亦會引出更多資金去救市,而錢,本身係唔會改變到消費習慣,即疫情下你比幾多錢我我都係減少去街消費架啦,所以多左錢並不表示經濟好轉,之但係多左錢就會影響通脹以及資產價格,所以越諗下去,係咪更似stagflation的前奏呢? 咁係stagflation底下,究竟應該點自處同埋有乜好做呢?要解答呢個問題我地就要諗下個市發生咩事同埋乜野人受惠?而簡單講,失業的當然就仆街啦,而有通脹甚至係惡性通脹,當然就係無資產的人最慘啦。好多時好多人會話,喂其實我唔炒股票又無爭人錢,咩股災關我L事咩,如果你身邊有朋友咁諗,真係唔好點醒佢,因為呢個世界真係有好多小綿羊比人撳住搶都唔知,而你提醒佢仲可能傷感情,估此呢,大家用科學角度當經濟學命題咁研究下就算。 不過簡單黎講,係呢個stagflation下,資產應該係最重要的原素去睇你的命運,因為資產的價值會浮動得比你人工要快得多。再者,有資產又有按揭的人仲著數,試諗下你如果搵今日的錢但還20年前的按揭,可以肯定話係輕輕鬆鬆鄧梓峰。反而,如果你係保守派諗住有份工有D積蓄就無事,理論上真係慘過你無積蓄,因為有現金就幾乎等於比人打劫你的購買力,而爭人錢就等於你在打劫人地的購買力(比如銀行係蝕比你),所以你有收入加你有積蓄,咪即係越多野比人打劫但就無打劫人的野。資產同債務,都反而係通脹下有佢地的角色。所以最完美的組合,當然係有份工,有資產得黎又高槓桿的投資者,呢個就會係人生勝利組。 唔好誤會隊長叫你呢家就去高槓桿操作你自己的財務策略,畢竟我講緊的只係回報,而風險方面千奇唔好忽視,特別係可能你份工唔係你可以控制,而你又爭人好多錢甚至超越你自己的負擔能力但唔係一件好事,始終以上只係一個推論,而每個人的財務能力都唔同,過份積極亦可能係睇岩市的情況下炒車翻船。 點都好,今年經濟一定唔會大旺大好,大家最好有準備去為長期作戰做好準備,捱得過的話一定會有好天,切忌進取投資,大家加油。
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大家好,好耐無寫文章,隊長懶左好耐好耐,今日終於出下文。 過去呢大半年香港應該算係隊長有生之年入面經歷最多最多的一年,呢段時間香港其實真係好利害,不得不佩服香港人的頑強生命力,走到今日,無論係各方面的生活都其實大受影響,但我們仲仍然屹立不倒,實在可以用amazing黎形容,尤其以樓市更加係硬淨到暈,實在有點意料之外。 也許你會話,喂樓市都從高位回落左10-15%左右啦,咁都叫硬淨無冧? 的確,對於隊長黎講樓市真係堅過石堅。試諗下香港人有幾多人之前未見過汔油彈,但過去大半年個社會咁動盪,人心惶惶之際,然後竟然又爆出一個武漢肺炎。有好多未上車的人都成日希望黎多次SARS可以平買樓上車,但今年終於等到啦,仲要係黎個COMBO一路由去年6月到而家都未停過,如果係以前香港樓市一早大冧,但2020年的今日,竟然個樓市只係靜一靜,但係大部份之前的500萬樓只係變左做450萬左右? 你話唔係堅過石堅係乜? 再換個角度諗,如果連個市咁亂同埋SARS重臨都搞唔冧個樓市,咁點先搞得冧呢? 不過,講番香港樓市點解咁都唔冧其實都係可以預期。除左一直講過香港供應低資金多再QE通漲晒之外,另一個隊長認為連武漢肺炎都唔跌的原因,就係大家都知道SARS的時間係執荀貨的好位,即SARS後會大升,所以邊個係SARS放貨其實都會係傻仔,換言之今時今日邊個係疫情的時間放貨其實都等於唔要錢,因此大家都唔會掟貨,亦因此無人會掟散個市。當然,一早亦講左樓市已經因為壓測,大部份已經盡入強手,持貨力頑強都係導致樓市唔大跌的原因之一。 或許再細分黎講,當年SARS其實並非主要擊沉香港樓市的直接原因,要數主因其實反而係當年經濟低迷,高失業率,大家無收入,守唔住層樓就局住賣樓先係問題。反觀今日,香港失業率其實仲係好低,勞動市場唔係話太活躍但都叫做有請下人,市面唔係話大旺但係民生鋪都叫做撑得住,就連其實所謂自由行的金鋪名裨同藥庄,係經過舊年市況的洗禮后都已經有節流的措施甚至重新安排策略,未必話人人都可以唔損手離場,之但係如果話將傷亡早左半年已經調整左而減低左,亦可以話係令香港更加整体有抗跌力。 係提供呢個抗跌力的背后,其中一點無論你政治立場是如何,都必需承認,香港其實都係受惠左中國的堀起的。2003年SARS時,一個浪打落黎,只談經濟,當時香港可以話只係一個香港去面對世界,當時最大的貿易伙伴應該係歐美日,而今天的香港經濟早已暗地裡同大陸一脈相承 ,我明白有好多人話自由行少左酒店旅遊都死晒,不過不得不承認的是有好多人企業都係靠大陸條水撐到今日,只係或許咁岩你公司唔係做緊果一Part ,但係能夠在呢個浪香港企得咁穏,都真係有中國因素在裡頭的。 順帶一提,雖然香港政府的表現可以用絕望黎形容,之但係穏樓市方面其實個節奏尚算可以的,早係2010年開始一路扣起購買力至2015,到2019年竟然咁神奇放寬按揭,回頺呢一部份都真係有做相對岩timing的政策,不過係唔係岩閣下個人的投資timing就好主觀了,畢竟好多人其實仍然係想香港樓市大冧,而呢個情況,必備係大家勁失業時先會出現,咁呢個情況又有無機會發生呢?有,的確要睇阿爺,如果阿爺疫情繼續下去,誰又知道會鬧出多少黑天鵝呢?畢竟,好多企業係國內都係靠借錢渡日,一個疫情可能令好多公司無左兩三個月的現金流,會唔會引爆連環效應呢就要睇阿爺點救市。 最后,好多人都又開始問隊長買唔買得過樓而家?確實,係呢D咁差的時間,樓市竟然都唔冧,而你作為一個有能力的買家,隊長認為係時候去執下荀野。最近一個好好的比喻就係,平日無人要口罩你就唔去買,但人人爭口罩果時你就搶住都要買,天價都要買,咁究竟你想人人搶住買樓時買,定係無人同你掙時買樓呢?好簡單的諗法,但好多時大家一諗到買樓的錢大左就會令個決定變質變形,事實上,都是同一道理。

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