1. 股票

(長文慎入)HKFRS16新「租賃」會計準則的影響(2020年8月17日)

前幾日,小薯在《匯豐這半年是真死?還是假死?》一文中用匯豐的例子講述了HKFRS9的影響,HKFRS9的最重大影響是提信貸損失由「已產生」改為「預期」損失(如果不明白,歡迎發問)。

這條HKFRS 9是在2018年開始的會計年開始生效的,今日我想跟大家分享另外一條同時對會計三寶影響深的會計準則HKFRS16。這一條準則是在2019年開始的會計年度才生效的,相信有不少網站也有討論這一條準則。可是,真正見到這條準則的影響的年報,應該就是今年三月份至四月份刊發的業績,各位這個時候應該會發現2019年報與過往年度的有很大的不同。今日小薯就想為大家慢慢折解這條準則。

其實HKFRS16是由以往的HKAS17修改而成的,兩條會計準則都是關於「租賃支出」的會計處理方法。在講述HKFRS16之前,容小薯先講HKAS17的處理方法。

大家先考慮一個情景,零售公司向一個商舖的業主租一個店舖做生意,那間零售公司就要每個月付出租金。與之相反,那個業主就是通過他擁有的商舖,每個月收取租金收入。這個就是租賃的基本營運模式。

HKAS17的情況之下,兩者是如何記帳?業主一方因為有一個商舖,所以會把這個商舖記錄為業主的「資產」,他收取的租金收入就會成為業主的「收入」。另外一方面,零售公司把每月付出的租金記錄「支出」。到這裡與我們一樣,很易明吧!

可是,大家會不會覺得有點奇怪?業主有「收入」,零售公司有「支出」;業主有「資產」,但零售公司卻沒有「負債」?沒錯,在HKAS 16的情況下,零售公司可以利用業主的長期「資產」,但卻不用承擔租鋪的長期「負債」,取而代之,零售公司只需要在附註內披露一項「經營租賃承擔」,披露未來五年或以上的租金支出。

其實,只要一想,沒有這些店鋪,零售公司能營運嗎?這些未來的租金理所當然應是零售公司的必然「負債」,但通過這個租賃式,就能成為表外,不用放進資產負債表內,減少公司的「負債」!另外,就是船舶和飛機,石油鑽井平台和火車,商店和酒店等公司,也能透過經營租賃,斥資巨額「租金」搶購這些具有價值的資產,使公司在獲得資產的同時,無需將之列入其資產負債表當中(註:這裏只是討論經營租賃的模式而沒有討論融資租賃的模式,詳細解見文末的「附註」﹚。

為了把以上的不對稱狀況,負責制定會計準則的委員會因為修改HKAS 17,並出現了HKFRS16。究竟HKFRS16對公司的會計三寶有什麼影響?小薯就利用作佐丹奴(00709)為例子去解釋,始終租金佔零售業的成本是一個頗大的部份。

資產負債表:


利潤表:

現金流量表:

小薯會把HKAS 17和HKFRS16在業主和零售公司的三張會計報表的影響表列出來,大家不妨對比以上佐丹奴2019年的財表。

 零售公司:

 HKAS17(舊準則)HKFRS16(新準則)
資產沒有資產使用權資產
負債沒有負債租賃負債
利潤表租金支出使用權資產的折舊(非現金)租賃負債的假設利息,並記帳利息開支
現金流租金現金支出放在經營現金流裡償付本金的金額表達為籌資活動。支付利息的部分則依企業的會計政策,列為營業活動或籌資活動。

業主:

 HKAS17(舊準則)HKFRS16(新準則)
資產投資物業 -商鋪投資物業 -商鋪
負債銀行負債 -按揭銀行負債 -按揭
利潤表租金收入租金收入
現金流租金現金收入放在經營現金流裡租金現金收入放在經營現金流裡

各位讀者不是編制財報的人,所以小薯不會詳細解釋如何計算使用權資產、租賃負債的假設利息等,雖然是對公司的帳目有一定影響,但理太深也對散戶意義不大,反而如行適應分析更為重要!由上表所見,業主的會計處理大致上與舊準則處理一致,所以小薯略過不談,反而零售公司的影響就較大了!

資產負債表影響

HKFRS16下公司會錄得資產(使用權資產)的增加,以及負債(租賃負債)的增加。因為公司從租賃合約所獲取的使用權將會被納入資產當中,而相應的租金承諾(或財務承諾)就會被納入負債之中,那將改變資產負債比率,使總債項金額高於以往。若公司擁有根據總債項金額所訂立的貸款契約(例如Debt to Equity ratio),那便可能會僅因為會計準則的變更而導致違約。

利潤表影響

理論上折舊加上利息開支的金額差不多等於租金開支,因此影響純利有限。可是,當去到EBITDA將會有所提升。原因是,舊準則下,「租金」會納入營運開支,而新準則下就會變成使用權資產的折舊和租賃負債的假設利息,利息和折舊開支當然會上升,但EBITDA卻因不計這兩項開支,幾相會上升。當計算interest coverage等負債比率就會出現變化,當然用EV/EBITDA這些涉及EBITDA的估值工具也會有所影響!

現金流量表影響

如上表所顯示,公司的經營現金流預期會上升(因為租金支出已不是經營現金流了!),另外融資現金流會減少。那舉一反三,公司的自由現金流也會上升!

小薯在這裡以佐丹奴的數字看看新準則對資產負債比率的影響:

 20182019(新準則)2019(舊準則)*
 [百萬港元][百萬港元][百萬港元]
資產4,1245,1963,917
負債1,1152,3491,241
資產負債比率27%45%32%

*只是簡單剔除使用權資產和租賃負債

既然知道新準則的影響,那我們作為分析師如何處理?小薯在這些變動期間這樣處理:

  1. 資產及負債:小薯會把以往年度的「經營租賃承擔」加回資產及負債。其實小薯評估公司的財務狀況時,一直都有考慮「經營租賃承擔」。
  2. 利潤表:純利就沒有太大問題,反而計EBITDA小薯會把使用權資產的折舊和租賃負債的假設利息加回進了去,始終少租金是公司賺錢的經營成本呢!
  3. 現金流量表:把償付租賃負債本金的金額由融資業務活動調整為營業業務活動,利息的部分如列為融資業務活動也調整為營業業務活動吧!不要說租金不是營業業務活動呢!

不過,新準則有一個例外,就是少於12個月的短期租賃只要不設完約後購買資產的選項,就可以不用確認使用權資產和租賃負債,所以有些人會認為公司會尋求更短期的租約,以盡量減低新資產負債表的債項金額。小薯在這裡也討論幾句:

  1. 實務上,公司租鋪做生意,要需要裝修的,而裝修也要時間翻的。如果租期少於12個月,萬一業主不續租,裝修很大機會血本無歸。
  2. 會計上,裝修的折舊期會縮到一年(通常裝修會以租期本做折舊)。如果租期少於12個月,裝修直接當年支出化(但續租後就沒有再提折舊),利潤就會出現大幅波動。
  3. 計劃上,公司的財務計劃很著重可預測性和確定性,12個月的租約去作一個開鋪的投資決定是有很大的風險。
  4. 現金上,即使上所有問題都可以處理,但是每年都要與業主討論續租,簽新租約,也會涉及更多的行費用,而且業主是否真的配會也成問題。

所以不要單憑新的會計則而帶來一些表面的壞影響,就認為公司會找辦法規避,還要想實際的商業運作。小薯暫時想到合理且符合商業運作的方法是:由辦公室租賃可以轉換成為服務協議,情況如服務式辦公室和合作辦公空間,他們簽的是服務而不是租賃合同,配以高度靈活的協議方式,就可能有機會規避新準則的要求。

這一篇文真的很長,小薯也寫了很久。如在《匯豐這半年是真死?還是假死?》一文所說,會計準則的變動可能會過於深奧而令讀者更難於理解,不過只是嘗試研究多些,了解多些,這些變動可能是把以往的大家看漏了的漏洞填補,讓財報的讀者對公司的財務情況有更深入的理解。

附註:租賃合約在HKAS 17來分成兩類──經營租賃(Operating lease)及融資租賃(Finance lease)。若承租資產的主要風險及報酬都轉移予承租人,特別是租賃期滿時資產的所有權會轉移給承租人,這類租賃都可界定為「融資租賃」而其處理方法就好像以上HKFRS16的租客處理方法差不多,而不符合以上條件的租賃就屬於「經營租賃」。在HKFRS16,就基本上也「融資租賃」和「經營租賃」的處理方法也有差不多了!

https://reviewfuturelife.blogspot.com
Contributor
沒有評論
Comments to: (長文慎入)HKFRS16新「租賃」會計準則的影響(2020年8月17日)

登入

歡迎加入 Miracoup
方便的閱讀是您能感受到的第一件事。
加入 Miracoup