新鴻基地產適合防禦型投資者（十一）

新鴻基地產（016）周四公佈截至2020年6月底止全期業績，大致符合市場預期。撇除投資物業公平值變動的影響後，基礎盈利（Underlying Profit）為293.7億港元，同比下跌9.4%，每股基礎盈利10.13港元，同比下跌9.4%。公司宣佈派發末期股息3.7港元，連同中期股息1.25港元，全年股息4.95港元，跟2019年度持平。

從新鴻基地產過往多年的業績和財務數據可以看到，公司符合Benjamin Graham對於防禦型投資者的七點選股準則（見 <防禦型投資者選股> 一文）：

（一）企業要有足夠規模，銷售收入、資產等不能太小。

新鴻基地產是全港最大的地產發展商，市值近3000億港元，賬面資產淨值5718億港元，2020年度物業銷售收入412.6億港元，物業銷售利潤183.8億港元（同比下跌1.7%），淨租金收入185.7億港元（同比下跌5.6%），經營規模和現金流十分強勁。

（二）財務穩健，流動比率充足，低負債比率。

新鴻基地產的財務非常穩健，截至2020年6月底的淨負債（銀行貸款 + 永久資本證券 – 現金）為847.1億港元，除以股東權益5718.1億港元，淨負債比率只有14.8%。

（三）盈利穩定，過去十年持續每年均要有盈利。

新鴻基地產過去十年的基礎盈利紀錄：

財政年度（6月年結）	基礎盈利（億港元）	增長（%）
2011	214.8
2012	216.8	+0.9%
2013	186.2	-14.1%
2014	214.2	+15.0%
2015	198.3	-7.4%
2016	241.7	+21.9%
2017	259.7	+7.4%
2018	304.0	+17.1%
2019	324.0	+6.6%
2020	293.7	-9.4%

（四）持久的派息記錄，最少過去二十年均有派發股息。

新基地產過去二十年的派息紀錄：

財政年度（6月年結）	股息（港元）
2001	1.55
2002	2.15（包括特別股息0.6港元）
2003	1.60
2004	1.65
2005	2.20
2006	2.20
2007	2.30
2008	2.50
2009	2.50
2010	2.70
2011	3.35
2012	3.35
2013	3.35
2014	3.35
2015	3.35
2016	3.85
2017	4.10
2018	4.65
2019	4.95
2020	4.95
複合增長率 = 6.3%

（五）盈利增長不能太低，過去十年的每股盈利增長不可少於三分之一，而第一年與第十年的每股盈利數字均以三年的平均計算。

新鴻基地產過去的每股基礎盈利紀錄：

財政年度（6月年結）	每股基礎盈利（港元）
2008	4.80
2009	4.84
2010	5.41
2011	8.36
2012	8.37
2013	7.05
2014	7.95
2015	7.07
2016	8.37
2017	8.97
2018	10.49
2019	11.18
2020	10.13

2018至2020年三年平均每股基礎盈利為10.6港元〔（10.49 + 11.18 + 10.13）÷ 3〕

2008至2010年三年平均每股基礎盈利為5.02港元〔（4.80 + 4.84 + 5.41）÷ 3〕

過去十年的每股基礎盈利增長率等於111%〔（10.6 – 5.02）÷ 5.02〕

（六）適中的市盈率（P/E），股價不應高於過去三年平均每股盈利的15倍。

把新鴻基地產股價100.2港元（2020年9月11日），除以其過去三年平均每股基礎盈利10.6港元，得出歷史市盈率9.5倍。

（七）適中的市賬率（P/B），股價不應高於每股賬面資產淨值（Book Value）的1.5倍。根據經驗法則，市盈率乘以市賬率不應超過22.5。

把股東權益5718.1億港元除以發行股數28.98億股，得出新鴻基地產於2020年6月底的每股賬面資產淨值（Book NAV）為197.2港元（5718.1 ÷ 28.98）。 股價100.2港元，相當於市賬率（P/B）只有0.51倍（100.2 ÷ 197.2），低於其過去十年的中位數0.73倍約三成。

歷史市盈率9.5倍乘以市賬率0.51倍亦只有4.8，遠低於22.5！

總的來說，新鴻基地產的質素良好，股價相對於盈利和資產稍為偏低，相信已經反映公司短期的租金和物業銷售受到疫情持續、本地經濟放緩及消費疲弱的負面影響。所以新鴻基地產適合防禦型投資者，我會長線持有。