近日小弟換樓,申請新樓按揭時遇到不少阻滯或令我失預算的地方,與今時今日的政府複雜指引有關,買樓時地產經紀也提醒最好多找2、3間銀行以作後備,因為隨時會出意外。

話說小弟今次是換樓,先賣後買,買入物業時亦算是首次置業,因而可免第2套房的稅項與享受高成數按揭(林鄭plan)。另外,本身替家人一個物業按揭作了擔保人,但只是擔保人身份,本身不是該物業的擁有人之一。當今次申請造按揭的目標是按八成,自己初步計算過並無問題。

誰知,當造按揭時,銀行職員計算後,告訴不可能造八成按揭,指壓力測試超標了。原來我本身作了另一個物業的擔保人,銀行計算時會把我當成有兩個物業去處理,把所有數字都要下調一成,包括可申請按揭最高成數、供款佔收入比率(50%減為40%)、壓力測試(60%減為50%)。而我自己估算時,計算方法已把所有按揭欠款計算在內,包括新物業與擔保物業,但計算公式是以一間物業來計算,因此與銀行計算結果有所出入。

其實我有點不明白,首先從風險角度,若總樓價或按揭金額不變,一間物業與兩間物業的風險,哪個較高?

試想,當持有兩間市值500萬元的物業,每間按揭借300萬元,總計是市值1,000萬元的物業造600萬元按揭。另一個情況,持有一間1,000萬元的物業,借600萬元按揭。比較一下兩個情況,持有2間物業的風險理應較低,因為流動性高、較易沽售。但銀行對於按揭的計算方法是相反,對兩間物業的情況採用比較嚴謹的公式。

還有,說到底,我的確未持有兩個物業,另一間物業只是擔保人身份而非業主,何解同樣地所有比率都需要被調低呢?

與銀行職員了解多點,他指這是政府指引,而非銀行本身要求,用意應該是不鼓勵市民擁有多間物業,壓抑樓市,與金融風險未必有太大關係。如果大家近期有買賣物業的動作,小心申請按揭時失預算。是次按揭申請還有更多分享,讀者有時間可按入影片。

文章連結:蘋果日報

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