呢幾個月大家經歷左可能係畢生難忘的年代,隊長亦沉靜左一些時間,係呢段時間隊長亦只係一個普通香港市民,感受大家的感受,經歷一齊大家的經歷,希望明天會更好吧。

回到經濟同房屋命題,今日林鄭提出的施政報告,當然最多人講的緊係關於提高9成按的上限由400萬至800萬,8成按就由600萬提到上1000萬,原汁原味可睇政府新聞稿:

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https://www.info.gov.hk/gia/general/201910/16/P2019101600385.htm

  1. 八成按揭保險的合資格物業價格上限為1,000萬港元(註一);
  2. 適用於首次置業人士(註二)的九成按揭保險的合資格物業價格上限為800萬港元(註一);
  3. 欲以高於修訂前的物業價格上限(即八成按揭保險下的600萬港元及九成按揭保險下的400萬港元)敍造按揭貸款,須繳交額外15%的保險費用,保費可隨每月按揭還款攤分﹔及
  4. 上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以50%為上限(註三),並須符合銀行壓力測試。首次置業人士如未能符合壓力測試,仍可申請敘造最高八成或九成按揭貸款,其保費會因應風險因素作額外調整。

  修訂的詳情可見附表。修訂於今日即時生效。
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好啦,計一計數,下表先計一計首期先,可以睇到,400萬樓的首期無變,而600萬樓的首期就由120萬減少60萬,易買左好多,不過最爽就係接近800萬的樓,首期由400萬大減至80萬, 少左成320萬。所以,對比番之前隊長話600萬係高牆, 的確係拆牆鬆綁左好多。

2019舊按揭400萬樓600萬樓800萬樓
首期40120400
借款360480400
現在400萬樓600萬樓800萬樓
首期406080
借款360540720
差額400萬樓600萬樓800萬樓
首期0-60-320
借款060320

當然,強大的壓力測試都係香港買樓的一大難題,下表就係睇下你買各個金額的最低收入。首先400萬樓的要求其實係低左大約10%,講真呢個微調係抵讚,可以將一部份其實真係都好安全的人保送左做合資格先。而去到買600萬樓同800萬的話,借盡就分別只要50400同67400不等。呢個收入的差額其實唔係太有直接對比性,畢業其實借多左錢之後,收入要求多左去做壓測都係在所難免,而政府再比多5%的壓測空間,好難評難話點样,最多只可以大概話800萬樓係就算人工要求高左, 都只因借多左錢,實際上已經比之前的人工要求少左了,所以都係正面的。

2019舊按揭400萬樓600萬樓800萬樓
首置上限收入%45%45%50%
首置上限壓測%55%55%60%
借盡每月供款@2.375 (約)140001868015600
壓測+3%供款201602688022400
借盡最低收入要求 (約)366604888037400
2019舊現在400萬樓600萬樓800萬樓
首置上限收入%50%50%50%
首置上限壓測%60%60%60%
借盡每月供款@2.375 (約)140002100030000
壓測+3%供款201603024040400
借盡最低收入要求 (約)336005040067400
差額400萬樓600萬樓800萬樓
收入3060-1520-30000

總括黎講,呢個拆牆鬆綁的計劃其實同隊長之前建議的都差唔多,又或者話同一個合理的人所建議的都唔會差太遠,而好肯定呢個計劃就總對係令樓市有正面作用,不過如果要話呢個政策一推出就係咪大爆升呢,咁就要睇埋成個大環境。

大環境下其實而家香港面對的野大概係以下:

1. 中美貿易戰2. 美國再減息又疑似QE3. 英國脫歐4. 香港的內部示威所導致的經濟損害5. 新的按揭政策6. 阿爺的統戰香港定位

整体黎講,以上又可以打一大堆篇幅,可以每個議題都探討下,但就以隊長黎講,初步睇法係大家都經歷左咁耐可能好多人都身心疲勞咁睇新聞,未必有咁多人咁有心情咁衝入去買樓,而且大家對前景多多少少都係悲觀左好多,有好一部份行業都出現減薪同結業的情況,所以相信係有好多人係突然間跌出左原先的生活軌道,又或者可能會跌出原有的生活軌道,始終係50年一遇的事,無人可以睇通。

不過,隊長的睇法係,永遠強的投資者都係響人地悲觀時入貨,而家其實樓市弱,無乜買家,之但係又咁講,樓市4個月黎有無話大冧市呢?又無喎。價錢係跌左回軟左,但係香港咁大單都只係跌左10-15%左右,其實經過沙示一役之後香港人都係學精左,明白到個樓市係好似打不死咁,平左只要供得起,唔放係永遠的王道,而且其實都讚下金管局其實鎖死左個壓測,真係一直係2017同2019兩個回調時,持貨的業主都係強者,所以呢家個市底其實係好強,當然都有心慌慌奇兵會平賣,然而成交量真係好少,唔足以證明有咩大冧市,所以係個市底強橫的情況下,隊長會認為係未來呢半年都係入市良機,畢竟今天係一個buyer’s market,你入市係無乜人同你掙住玩。

雖然市況唔知仲有幾耐先可以回到原有的軌道上,但係只要一回到正軌後,隊長就預期到時應該會有一個幾急速的升幅。再淺白一點講,政府推出呢個計劃後,未來半年可能係築底期,也許你如果買的未必係最平果一個deep V成交,但係應該會見到三兩個月的同價位同水平的增量成交,慢慢就會回升,明年後新年後小陽春,可能就係一個升市的開始。

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